전세 퇴거자금 대출 조건, 집주인 전세금반환대출

전세퇴거자금대출은 집주인이 전세 보증금을 반환하기 위해 받는 대출로, 주택담보대출의 한 종류이지만 전세금 반환 목적에 한정됩니다. 일반적으로 세입자 퇴거자금대출 또는 임차보증금 반환대출이라고도 불립니다.

예를 들어, 감정가 12억 원의 아파트에 LTV(담보인정비율) 60%를 적용하면 일반 담보대출로는 최대 7억 2천만 원까지 받을 수 있습니다. 하지만 전세퇴거자금대출은 전세금(예: 6억 원)까지만 대출이 가능합니다.

전세 퇴거자금 대출 조건

 

2. 전세퇴거자금대출 규제 및 한도

✅ 조정대상지역 규제

• 기존에는 조정대상지역에서는 1주택 또는 일시적 2주택자만 대출이 가능했으나, 마곡동은 조정지역에서 해제되어 다주택자도 대출 가능합니다.
• LTV 60%까지 적용되며, 전세금 한도 내에서만 대출 가능합니다.
• DSR(총부채원리금상환비율)을 충족해야 합니다.

✅ DSR 적용 여부

• 대출 가능 금액은 DSR 충족 여부에 따라 다릅니다.
• 예를 들어, 연봉 1억 원 이상인 경우 전세퇴거자금대출 6억 원 전액 가능하지만, 소득이 부족하면 대출이 제한될 수 있습니다.

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3. 전세퇴거자금대출 규제 완화 및 변경사항

정부는 2023년 3월 2일부터 전세퇴거자금 대출 관련 규제를 대폭 완화하였습니다.

📌 폐지된 기존 규제

• 투기과열지역 15억 초과 아파트의 대출 한도 2억 원 제한
• 2주택자의 규제지역 내 담보대출 시 보유주택 처분 의무
• 3주택 이상 보유자의 규제지역 내 대출 금지

💡 다만, LTV 60% 및 DSR 규제는 유지됩니다.

4. 보금자리론을 활용한 전세퇴거자금 대출

무주택자 및 1주택자는 특례보금자리론을 활용할 수 있습니다.

항목	내용
대출 한도	최대 5억 원
LTV	70%
DTI	60%
금리	4%대 적용 가능

단, 주택 가격이 9억 원 이하여야 하며, 대출 실행 후 2년 내 주택을 처분해야 합니다.

 

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5. 2023년 부동산 전세시장 현황 및 전망

최근 전세에서 월세로 이동하는 수요 증가로 인해 전세 가격이 크게 하락했습니다.

🔹 주요 변화 요인

• 고금리 기조로 인해 전세대출보다 월세 선호 증가
• 전세 사기 사건 증가로 인해 세입자의 보증금 부담 회피
• 역전세난 발생으로 인한 전세금 하락

🔹 집주인이 주의할 점

• DSR 한도를 초과하면 대출 불가할 수 있음
• 전세금을 돌려주지 못하면 급매 또는 경매 위험 증가
• 문어발식 갭투자 주의 (전세금을 재투자하면 위험이 커질 가능성)

6. 역전세 반환대출

2023년 전세 시장이 하락하면서 역전세 반환대출이 도입되었습니다.

✅ 대상

• 2023년 7월 3일 이전 임대차 계약자 중
  2024년 7월 31일까지 전세금 반환이 어려운 경우
• 개인, 임대사업자 모두 가능 (아파트, 연립, 다세대, 오피스텔 포함)

✅ 대출 한도

• 개인: DSR 40% 적용 제외, DTI 60% 적용
• 임대사업자: RTI(임대소득 대비 이자상환비율) 1.25~1.5배 → 1.0배 완화

✅ 유의사항

• 전세금 반환 외 다른 용도로 사용 불가
• 대출 기간 중 신규 주택 구입 금지
  (위반 시 대출 전액 회수, 3년간 주담대 금지)
• 후속 세입자와 전세보증금 반환보증 가입 필수

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전세대출 연장 심사 기간, 연장 못하면?

 

📌 마무리

전세퇴거자금대출은 전세금 반환을 위한 중요한 금융상품으로, 최근 규제 완화로 인해 다주택자도 쉽게 대출을 받을 수 있게 되었습니다.
하지만 DSR, LTV 등의 대출 한도를 사전에 확인하고, 역전세 상황을 대비한 계획을 세우는 것이 중요합니다.

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📌 FAQ

Q1. 전세퇴거자금대출을 받을 때 신용등급이 중요한가요?

네, 신용등급이 낮으면 대출 한도가 줄어들거나 금리가 높아질 수 있습니다.

Q2. 다주택자인 경우에도 전세퇴거자금대출이 가능한가요?

최근 규제 완화로 인해 조정대상지역에서도 다주택자가 대출을 받을 수 있습니다.

Q3. 전세퇴거자금대출과 일반 주택담보대출의 차이점은 무엇인가요?

일반 주택담보대출은 주택 구입이나 생활 자금으로 사용할 수 있지만, 전세퇴거자금대출은 오직 전세금 반환 목적으로만 사용해야 합니다.

Q4. 전세금이 하락했는데 대출 한도도 줄어드나요?

네, LTV(담보인정비율)에 따라 대출 가능 금액이 결정되므로, 감정가가 낮아지면 대출 한도도 줄어들 수 있습니다.

Q5. 역전세 반환대출 신청 시 세입자의 동의가 필요한가요?

아니요, 집주인이 직접 신청할 수 있으며, 세입자의 동의는 필요하지 않습니다.