부동산 PF 대출 이란?

안녕하세요. 오늘은 최근 부동산 관련 뉴스에 자주 등장하는 PF대출에 대해 알아 보려고 합니다.  Project Financing(프로젝트 파이낸싱) 을 의미 하는 PF 대출로 간단하게 프로젝트에 대한 대출 상품 입니다. 

pf대출이란

 

부동산 PF란?

부동산 PF(Project Financing)은 프로젝트 자체의 사업성을 기반으로 대출을 실행하는 방식입니다.

프로젝트 자체의 사업성을 검토하고 필요한 자금을 대출해주고 이자와 함께 상환하는 대출 방식이며, 여기서 말하는 프로젝트란 부동산 건설의 사업등을 의미 합니다.

일반 대출과의 차이점

대출 평가 기준: 대출을 빌려주는 입장에서는 미래 건물과 분양 현금흐름을 고려하여 대출 여부를 결정합니다.

일반 대출의 경우 대출자의 신용과 재산을 담보로 대출 금리와 실행이 결정 됩니다. 반면 부동산PF 대출은 대출자의 신용과 재산이 아닌 해당 프로젝트의 미래 가치를 봅니다. 부동산의 미래 가치와 사업성을 보고 대출이 됩니다.

부동산 PF 대출 실행시 금융 기관(은행, 보험사, 증권사, 캐피탈 등) 은 대출자의 신용과 자산이 아니라면 어떤 점을 고려하여 대출이 실행 되는지 아래 부동산 PF대출 요건을 참고 하시길 바랍니다.

부동산 PF 대출 요건

• 시공사의 시공능력 (시공실적)
• 시공사의 상환능력 (재무재표)
• 시공 부동산의 청약률
• 시공 부동산의 분양 가능성 (입지조건, 토지가치 등)

대출 실행 고려사항

건물 짓는 업체의 신뢰: 시공사 책임준공을 통해 건물 완성을 보장하며, 부도나 자취 은폐 등의 리스크를 최소화합니다.

분양이 안 될 경우 대비: 분양 부실을 대비하기 위해 대출 승인 조건과 분양률 트리거 조건을 설정합니다.

시공사와 현금흐름 평가

시공능력 평가: 건물 완성 능력을 보장받기 위해 시공능력과 상환능력을 동시에 검토합니다.

상환능력 평가: 현금 보유와 회사채 발행을 통한 자금 조달 능력을 확인하여 상환 가능성을 평가합니다.

분양률과 대출 조건

대출 승인 조건: 일정 수준의 청약률 도달 시 대출 승인, 분양성 확인을 위한 기표 선행조건을 설정합니다.

트리거 조건: 목표 분양률 달성 실패 시 할인분양을 통한 분양성 확보 방안을 제시합니다.

 

• 프로젝트 사업성 평가: 예상 시공일정, 예산 적정성, 지역 시장 수요 등이 대출 취급 시 고려되어야 합니다.
• 대출 취급은행의 역할 강조: 대출 취급은행과의 협력적인 관계가 프로젝트의 성패에 영향을 미칩니다.
• 부동산 PF대출의 성공 요소: 대출 취급은행과의 협력과 부동산 시장 동향에 대한 민감한 대응이 필수적입니다.